2022年1月5日，华安证券发布星盛商业首次覆盖报告，给予“买入”评级。报告表示，星盛商业作为大湾区本土领先运营商代表，专注向大型购物中心提供商业运营服务，兼具规模与盈利的稳健性、成长性与平衡性。公司抓住线下零售“三新”趋势，产品矩阵环绕转型轻奢、收割首店、打造夜经济等特点，并在此基础上构建智慧商业全场景数据链路。

研报显示，星盛商业作为大湾区本土领先纯商管标的、深耕大湾区的商用物业运营服务供应商代表，专注于透过专业管理为业主改善商用物业（主要为购物中心、购物街及商业综合体）的运营业绩。主打轻资产纯商服，作为第一批践行灵活多种运营模式的商业运营服务供应商之一，成功打造如深圳福田星河COCO Park 等深受市场认可的标杆项目。并且以人才为先，推出股份激励及购物权计划，打造高质量人才队伍，步入稳增长扩规模红利期 。

星盛商业具有完整的产品矩阵，迎合时下新潮，兼具盈利能力的稳健性与成长性。成功打造多个标杆项目，切合“三新”需求。星盛商业针对4种不同购物中心类型推出5大产品品牌系列：城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高档家居购物中心“星河第三空间”。此外，其商用物业还拥有一系列主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。品牌特色方面， 其注重创意时尚体验，主打年轻时尚路线。同时，也抓住时下热点，引领打造专属特色项目。 

拓规模强运营易乘势而起，深圳福田星河COCO Park围绕当下年轻一代热衷种草网红店、打卡首店的需求，引进多家网红首店入驻，触发Z世代猎奇心理，打造品牌效应。在“夜经济”发展浪潮的当下，深圳福田星河COCO Park大力提升配套设计，增设主题街区天台夜市，打造内外围霓虹光圈活跃夜间氛 围，打造成深圳青年的不夜城。结合时下潮流 热点，360度满足年轻潮流一族的追新猎奇、打卡社交的新需求。

数字化运营系统强大成熟，支持日常运营稳定业务增长。星盛商业广受认可的品牌及广大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。公司形成了从拓展、 研策、定位、招商、运营等一系列的标准化运作流程，赋能公司规模化发展。并基于精准的前期研策和定位能力，通过“一店一策”打造差异化的客户体验和成果。目前，星盛商业已设置智慧运营数据中心，为公司决策及风险管理提供支持。透过“大数据”分析，实现精确掌握商用物业的运营状况、及时调整业务策略，改善资源分配及租户组合以应对市场转变。打通公私域流量，实现数字化消费闭环。

华安证券预计公司2021~2023年EPS分别为0.17，0.23，0.30元/股，对应当前股价PE分别为17，12，9倍。首次覆盖，给予“买入”评级。